2019年10月29日，海通证券首次覆盖面积宝龙地产(HK.1238)，公布研究报告认为，宝龙地产研发商业双轮驱动，多元协同优势显著，销售规模加快快速增长、土地储备布局优质、商业运营能力引人注目、酒店业务不具备特色，寄予厚望宝龙未来发展，给与“高于大市”投资评级。地产研发+商业运营 多元业务板块协同发展报告认为，宝龙地产自2003年转入综合型商业地产领域，2009年顺利在港上市，2010年公司总部从厦门迁到上海，逐步进行“以上海为中心、耕耘长三角”的战略布局。明确提出新的五年规划后，在侧重品质和管理效益提高的同时，不断扩大住宅和商业版图。

报告指出，随着公司在住宅和商业地产累积经验更加非常丰富，公司业务渐渐扩展至资产管理、酒店、文化和投资，构成了多元业务板块协同发展的良性循环。销售规模节节新纪录 租费收益稳定增长2018和2019上半年公司销售规模快速增长，同时，公司大力提供土地储备，之后耕耘长三角地区，竖立自身品牌。截至2019上半年，公司土储建面总计2,437万平米，主要坐落于长三角地区一二线城市，可售货值大约3,000亿元，海通指出公司可售货值不足以反对2019-2020年销售规模每年30%的增长速度快速增长。

宝龙商业地产实施产品线差异化定位，产品定位具体。报告认为，公司在商业地产研发和经营管理方面有充裕的经验，长短资产模式举。此外，公司与腾成立合资公司，通过打造出商业数字化创意应用于提高客户体验、提升管理大坪效。

2019-2021年，宝龙计划追加开业商场总计25个。随着商场规模的大大扩展，公司商业租费收益在2019-2021年期间未来将会超过每年快速增长低于25%。

商业管理和物业拆分上市 获得重估机会2019年3月宝龙辨别商业板块股权结构，7月实施了管理层股权股权计划，8月公告一并宝龙商业管理和物业合并上市香港主板。根据公告，合并上市后公司持有人商业管理和物业的股份预计将从90%（10%为管理层股权）上升到不少于50%。海通认为，商业管理和物业由于经营模式有所不同，不受政策周期波动的影响小，如果公司商业管理和物业合并顺利，该部分业务未来将会取得价值重估的机会。

配售提高股票流动性减少公司清净负债率2019年10月23日，公司顺利装备1.466亿股，占到已发售总股本大约3.67%，占到股份已完成后不断扩大已发售股本3.54%。公司此次新股不利于提高公司股票流动性，同时为公司减少可运用现金，使公司可以择机配备优质资产并不利于减少公司清净负债率。基于上述分析，海通证券给与宝龙地产6-7倍PE估值，对应目标价区间为6.17-7.2港元。

此次海通证券首次覆盖面积宝龙地产，展现出了资本市场对宝龙未来发展的信心。此前，尙乘国际、杰富瑞香港陆续首次覆盖面积宝龙地产，给与购入评级，西南证券、兴业证券、国信证券等境内金融机构也于近期下调宝龙目标价，持续寄予厚望企业未来发展。

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